Comprar um imóvel é para a maioria dos brasileiros o maior investimento de uma vida. Em mais de dez anos atuando no mercado imobiliário já vi de tudo desde negociações que fluíram como seda até situações em que a falta de informação transformou um sonho em uma dor de cabeça jurídica. Um dos temas que mais gera dúvidas e que se bem conduzido pode ser uma excelente oportunidade de negócio é a cessão de direitos contratuais popularmente conhecida como venda de ágio ou repasse.
Se você está de olho em um apartamento que ainda está em obras ou em um loteamento recém lançado é quase certo que vai se deparar com esse termo. Mas afinal o que isso significa na prática? É seguro? Vale a pena financeiramente? Vou compartilhar com você a visão de quem está no chão da imobiliária todos os dias traduzindo o juridiquês para a realidade de quem quer comprar ou vender com segurança.
Juntamente com a equipe de corretores do site Apartamentos Balneário Camboriú, preparamos este conteúdo com o objetivo de lhe orientar sobre o tema, esperamos que lhe seja muito útil!
Para entender a cessão de contrato pense nela como uma substituição de personagens em uma história que já começou. Imagine que o João comprou um apartamento na planta diretamente com uma incorporadora. Ele assinou um Compromisso de Compra e Venda e vem pagando as parcelas mensais. Por algum motivo pessoal uma mudança de cidade a necessidade de liquidez ou simplesmente o desejo de realizar o lucro da valorização o João decide sair do negócio antes de o prédio ficar pronto.
Em vez de ele distratar ou cancelar com a construtora ele passa a sua posição no contrato para você que será o novo comprador. Nesse cenário:
O que você está comprando tecnicamente não é o tijolo em si mas o direito de se tornar o proprietário daquele imóvel assim que ele for finalizado e quitado. Você assume o saldo devedor que restava ao João e geralmente paga a ele um valor de entrada o ágio que corresponde ao que ele já pagou somado à valorização que o imóvel teve desde o lançamento.
A cessão de contrato é o motor do mercado de investidores. Muitos compradores entram no lançamento quando os preços são mais baixos e saem do negócio pouco antes da entrega das chaves. Para quem compra o repasse a vantagem costuma ser encontrar uma unidade em um empreendimento que já está com as vendas esgotadas na tabela oficial da construtora muitas vezes com um preço por metro quadrado ainda abaixo do valor de mercado do imóvel pronto.
Para facilitar sua visualização preparei um comparativo das principais diferenças entre comprar um imóvel novo na tabela da construtora e assumir uma cessão de direitos.
| Característica | Compra Direta no Lançamento | Cessão de Contrato de Repasse |
| Disponibilidade | Ampla escolha de unidades e andares | Unidades específicas que o vendedor possui |
| Preço | Tabela original da incorporadora | Valor de mercado com margem de negociação |
| Fluxo de Caixa | Pagamentos diluídos desde o início | Exige um desembolso inicial maior para o ágio |
| Prazo de Entrega | Geralmente de três a quatro anos | Geralmente mais próximo da entrega das chaves |
| Burocracia | Contrato padrão de adesão | Exige contrato de cessão e anuência |
| Valorização | Captura toda a valorização da obra | Captura a valorização final e posterior |
Dizer que a cessão de contrato é isenta de riscos seria irresponsabilidade. Como especialista meu papel é mostrar onde estão as pedras no caminho para que você possa caminhar com tranquilidade.
Este é o ponto onde muitos negócios travam. Quase todo contrato de compra e venda possui uma cláusula que proíbe a cessão sem o consentimento prévio e expresso da construtora. Se o João te vende o ágio por fora através de um contrato de gaveta e a construtora não assina o documento legalmente você não existe para ela. No momento da entrega das chaves ou da escritura o imóvel sairá no nome do João e você terá problemas imensos para regularizar a situação. Nunca faça o pagamento do ágio sem antes verificar se a construtora aprova o seu perfil de crédito e se ela vai assinar o Termo de Anuência.
Muitas incorporadoras cobram uma taxa de interveniência ou de transferência para realizar a cessão que costuma variar entre um e cinco por cento do valor do contrato ou do valor atualizado do imóvel. É essencial que fique claro no contrato de cessão quem pagará essa conta. Geralmente o mercado pratica que o vendedor arque com esse custo mas tudo é negociável.
Ao assumir um contrato você assume também o risco da entrega. Se a construtora está em dificuldades financeiras ou se a obra está atrasada você herdará esse problema. Antes de fechar faça uma varredura visite o canteiro de obras verifique o histórico da empresa e consulte se o patrimônio de afetação está averbado na matrícula do terreno pois isso garante que os recursos daquela obra sejam usados apenas para ela.
O contrato de gaveta é aquele feito apenas entre as partes sem registro e sem a ciência da incorporadora. No caso de uma cessão ele é perigosíssimo. Se o vendedor original falecer tiver dívidas judiciais que bloqueiem seus bens ou simplesmente agir de má fé e vender o mesmo ágio para outra pessoa você estará desprotegido. A cessão correta deve ser formalizada e preferencialmente levada ao conhecimento do Registro de Imóveis competente.
Se você encontrou o imóvel dos sonhos através de uma cessão siga este roteiro que utilizo com meus clientes:
Por que apesar dos riscos tantas pessoas buscam a cessão? A resposta é simples e se resume em rentabilidade. Em cidades com mercado aquecido um imóvel comprado no pré lançamento pode valorizar muito até a entrega. O investidor que cede o contrato muitas vezes aceita um valor de ágio que ainda permite ao novo comprador ter um lucro na entrega das chaves.
É uma forma de furar a fila e conseguir um imóvel em estágio avançado de obra por um preço que já não existe mais na tabela de vendas atual da região. Para o vendedor é a chance de realizar o lucro sem precisar arcar com os custos de escrituração e impostos de transferência que teria se esperasse o imóvel ficar pronto para depois vender.
Navegar pelo setor imobiliário exige mais do que apenas disposição exige estratégia e o apoio de quem entende as nuances jurídicas e de mercado. A cessão de contrato é um instrumento legítimo e muito inteligente de circulação de bens desde que a transparência seja a base do negócio. Ao decidir por esse caminho cerque se de profissionais que priorizem o seu patrimônio e a sua segurança jurídica.
Ao planejar seus próximos passos lembre se de que a informação correta é o seu maior ativo. Se você busca segurança e rentabilidade em regiões de alta valorização contar com uma consultoria especializada faz toda a diferença. Para quem deseja dar o próximo passo com clareza e expertise conte com a Invista Inteligência Imobiliária em Santos para guiar suas decisões e garantir que cada cláusula do seu contrato trabalhe a seu favor.
Comprar bem é o primeiro passo para morar com qualidade ou investir com sucesso. A cessão de contrato quando bem feita é um atalho seguro para esses objetivos. Analise os números verifique as certidões exija a anuência da construtora e acima de tudo confie nos dados e na experiência de quem conhece o mercado de perto.
A cessão de contrato é uma ferramenta poderosa que permite flexibilidade tanto para quem precisa sair de um investimento quanto para quem deseja entrar em um projeto já consolidado. O mercado imobiliário moderno exige essa agilidade e quem domina esses conceitos certamente sai na frente na busca por melhores rendimentos e segurança patrimonial.
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